CHI PHÍ MUA BẤT ĐỘNG SẢN Ở NHẬT BẢN: PHÂN TÍCH PHÍ MUA VÀ THUẾ

Trước khi đưa ra lời đề nghị mua bất động sản ở Nhật Bản, điều quan trọng là phải ước tính chính xác về tổng chi phí tự trả của bạn và hiểu khi nào chi phí sẽ phát sinh trong quá trình mua.

Thông thường, khi mua một bất động sản sở hữu trước, chủ sở hữu muốn hoàn thành toàn bộ giao dịch (từ khi nhận tiền đặt cọc đến khi bàn giao chìa khóa) trong vòng chưa đầy ba tháng, vì vậy tại thời điểm đưa ra đề nghị, bạn sẽ cần phải có một lượng tiền mặt đáng kể để trang trải tất cả các chi phí. Xin lưu ý rằng các chi phí dưới đây chỉ là ước tính cơ bản và có thể thay đổi phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận của bạn với người bán và nhiều yếu tố khác.

Tại thời điểm ký Hợp đồng Mua bán : Trả trước (trong hầu hết các trường hợp là từ 10% giá mua), chi phí lặt vặt (khoảng 1,7% giá mua)

Tại thời điểm chốt (bàn giao chìa khóa) : Phần còn lại của giá mua (giá mua đã trừ tiền trả trước), các chi phí khác (khoảng 6-10% giá mua)

1-2 năm sau khi mua : Thanh toán thuế mua lại bất động sản (thay đổi tùy thuộc vào bất động sản)

Thuế mua lại bất động sản

Văn phòng Hành chính Pháp vụ (法務局-Houmukyoku) sẽ có thông báo về khoản thuế này trong khoảng từ 6-18 tháng sau khi giao dịch hoàn tất.

Có thể được giảm thuế đặc biệt trong trường hợp các điều kiện pháp lý nhất định được đáp ứng (ví dụ: nhà ở thuộc sở hữu trước được xây dựng sau năm 1982, tổng diện tích từ 50-240 mét vuông, v.v.), nhưng các điều kiện pháp lý áp dụng cho việc giảm thuế thay đổi theo tỉnh. Ngoài ra, để được giảm thuế, một số tỉnh yêu cầu khai báo từ chủ sở hữu mới trong một khung thời gian nhất định sau khi mua, vì vậy đây là điều bạn nên xác minh trước với công ty bất động sản địa phương hoặc văn phòng thuế của chính quyền tỉnh, v.v. .

Thuế tiêu dùng (VAT)

Các tình huống không áp dụng thuế VAT

Trong trường hợp người bán căn hộ sở hữu trước là cá nhân, giao dịch sẽ không bị đánh thuế VAT. Giá mua đất cũng không bao giờ chịu thuế VAT.

Các tình huống áp dụng thuế VAT

Tuy nhiên, thuế VAT được đánh vào phí đại lý và nếu tài sản đã được một công ty bất động sản tân trang lại trước khi chuyển nhượng, thì thuế VAT có thể bị tính trên chi phí tân trang.

Thuế VAT phải trả đối với các giao dịch trong các tòa nhà và các công trình kiến ​​trúc khác trên đất. Nó cũng phải trả cho các khoản phí lập kịch bản pháp lý, được trả cho việc ghi lại việc chuyển quyền sở hữu các tòa nhà và/hoặc đất trong sổ đăng ký bất động sản. Ngoài ra, thuế VAT thường được tính như một phần của phí khởi tạo khoản vay, nhưng các chi tiết cụ thể khác nhau tùy theo bên cho vay.

Chi phí khi ký kết hợp đồng mua bán

Số tiền trả trước thanh toán tại thời điểm thực hiện hợp đồng mua bán thường là từ 10%, nhưng số tiền chính xác phụ thuộc vào thỏa thuận giữa người mua và người bán.

Trong trường hợp bất động sản là một bất động sản cao cấp hoặc có nhu cầu cao, người bán có thể yêu cầu trả trước hơn 10%. Khoản trả trước thường là khoản đầu tiên của giá mua, với số dư đến hạn vào lúc kết thúc giao dịch (tức là tại thời điểm bàn giao chìa khóa).

Trong trường hợp đặc biệt, nếu người mua hủy bỏ thỏa thuận sau hợp đồng nhưng trước khi kết thúc, người mua sẽ mất khoản thanh toán trước và nếu người bán hủy bỏ thỏa thuận trước khi kết thúc, người bán phải trả cho người mua hai lần số tiền trả trước.

Thuế tem đối với Hợp đồng Mua bán

Số tiền thay đổi tùy thuộc vào giá mua, nhưng sẽ giảm trong trường hợp tư nhân bán một căn hộ thuộc sở hữu trước từ 10-50 triệu JPY (trong số các điều kiện khác) đến 10.000JPY. Ngay cả đối với bất động sản có giá mua là 99 triệu yên, thuế tem chỉ là 30.000JPY khi đáp ứng các điều kiện để được giảm thuế tem đặc biệt.

Phí đại lý

Nói chung là 3% giá mua + 60,000JPY (Chưa bao gồm thuế).

Phí đại lý thường được thanh toán tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, với số dư đến hạn thanh toán.

Chi phí phải trả trước hoặc khi kết thúc

Vì thông thường người bán muốn số dư của giá mua được thanh toán trực tiếp vào tài khoản ngân hàng cá nhân, nếu bạn đang vay tiền, bạn nên kiểm tra với người cho vay để xem liệu người cho vay có đồng ý chuyển một phần tiền vay cầm cố trực tiếp cho người bán. Ngoài ra, đôi khi người bán sẽ yêu cầu thanh toán ba lần (một phần tại thời điểm hợp đồng, một phần khi các điều kiện khác được đáp ứng và số dư khi kết thúc).

Các chi phí khác để vay tiền, ghi chép chuyển nhượng quyền sở hữu, v.v.

Khi số tiền gốc của khoản vay đã được ngân hàng của bạn chấp thuận, bạn sẽ thực hiện một hợp đồng cho vay được gọi là 金銭消費貸借契約書- kinsen shouhitaishaku keiyakusho trong tiếng Nhật. Sẽ có một khoản thuế tem phải trả trên mỗi bản gốc đã ký của hợp đồng cho vay. Vào thời điểm đóng cửa, chi phí mua sắm linh tinh thông thường sẽ bằng từ 6-13% giá mua, tùy thuộc vào chi tiết cụ thể của bản thân bất động sản, số tiền vay thế chấp, v.v. Bạn sẽ có thể nhận được một cách tốt hơn. ước tính các chi phí này sau khi kiểm tra thực tế tài sản và thảo luận về kết quả và chi tiết khoản vay với người cho vay của bạn.

Thuế tem đối với hợp đồng cho vay

Số tiền thuế phụ thuộc vào số tiền gốc của khoản vay. Trong trường hợp khoản vay từ 10-50 triệu JPY, thuế là 20.000JPY.

Chi phí tư pháp

Có phí dịch vụ cho người lập biên bản tư pháp để xác minh nội dung của sổ đăng ký bất động sản trước khi chuyển nhượng và ghi lại việc thế chấp của người cho vay và chuyển quyền sở hữu cho người mua. Ngoài ra còn có thuế môn bài 登録免許税– touroku menkyozei trong tiếng Nhật.

Các khoản phí cho vay khác

Phí hành chính, phí cho người bảo lãnh khoản vay, phí bảo hiểm hỏa hoạn, bảo hiểm nhân thọ tín dụng nhóm (団体信用生命保険- dantai shin’yo seimei hoken trong tiếng Nhật). Các khoản phí cho vay linh tinh cụ thể khác nhau tùy thuộc vào hình thức cho vay và người cho vay.

Phí đại lý

Thông thường nửa cuối của phí đại lý sẽ đến hạn khi đóng cửa. Nếu bạn đang mua trực tiếp từ một công ty bất động sản, đôi khi không có phí đại lý hoặc phí trung gian riêng.

Thuế quy hoạch thành phố và thuế tài sản cố định

Chủ sở hữu kể từ ngày 1 tháng 1 phải chịu trách nhiệm cho các khoản thuế này. Ngoài giá mua, thông thường người bán yêu cầu người mua trả cho họ tỷ lệ phần trăm của các loại thuế này tương ứng với số ngày chủ sở hữu mới sẽ sở hữu tài sản trong năm dương lịch. Đối với căn hộ, có thể có thêm các khoản thanh toán trước cho phí quản lý, dự trữ sửa chữa, v.v.

Nguồn: https://resources.realestate.co.jp/buy/cost-of-buying-real-estate-in-japan-breakdown-of-purchase-fees-and-taxes/
Tổng hợp: ST HOUSING