Trong hầu hết các khía cạnh, quá trình mua bất động sản tại Nhật Bản rất giống với mua bất động sản ở bất kỳ quốc gia nào khác. Tuy nhiên, quá trình thực tế có thể hơi khó hiểu và tốn thời gian, đặc biệt nếu bạn không nói hoặc đọc được ngôn ngữ của họ.

Trong hướng dẫn này, chúng tôi đã chia quy trình mua thành tám bước đơn giản. Trong những tuần tới, chúng tôi sẽ xuất bản các bài viết chi tiết về từng bước.Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua nhà hoặc bất động sản đầu tư với tư cách là người nước ngoài tại Nhật Bản, câu hỏi đầu tiên bạn có thể có là liệu người nước ngoài có thể mua bất động sản ở đây không.

Người nước ngoài có thể mua tài sản ở Nhật Bản không?

Không có giới hạn pháp lý đối với việc mua bất động sản tại Nhật Bản cho người nước ngoài. Người nước ngoài chỉ có trách nhiệm cung cấp thông báo bằng văn bản cho Ngân hàng Nhật Bản trong vòng 20 ngày kể từ ngày mua bất động sản.

Không cần phải có quốc tịch hoặc thậm chí là thị thực cư trú để mua nhà ở Nhật Bản. Tuy nhiên, việc mua bất động sản tại Nhật Bản không cho phép người mua nhận visa cư trú tại Nhật Bản. Nếu bạn không có visa thường trú, không kết hôn với công dân Nhật Bản, và / hoặc không ít nhất là cư trú tại Nhật Bản với lịch sử công việc đã được xác lập, có thể rất khó tìm nguồn tài chính để mua bất động sản Nhật Bản.

Không hạn chế quyền sở hữu đất

Không giống như nhiều quốc gia châu Á khác và một số vùng của Hawaii, không có giới hạn về quyền sở hữu đối với đất đai (ví dụ, yêu cầu thuê đất trong 99 năm thay cho quyền sở hữu toàn bộ đất).

Hướng dẫn Mua một Ngôi Nhà ở Nhật Bản

Bước 1: Nghiên cứu tài sản và lựa chọn tài chính

Bước đầu tiên cho bất cứ ai muốn mua một nơi cư trú là bắt đầu bằng cách nghiên cứu các tùy chọn khác nhau, đặt các ưu tiên của bạn và xác định ngân sách.

Bạn sẽ cần phải xem xét xem bạn muốn mua một nơi cư trú mới hoặc trước thuộc sở hữu, một căn hộ hoặc nhà tách rời, hoặc nếu ngân sách và thời gian của bạn cho phép, thậm chí mua một lô đất và có một ngôi nhà được xây dựng cho bạn. Chúng tôi sẽ đề cập đến các ưu và nhược điểm của các tùy chọn này trong một bài viết tiếp theo.

Bạn có thể đủ khả năng chi trả bao nhiêu?

Nói chung, người cho vay ở Nhật Bản cung cấp hỗ trợ tài chính cho các cá nhân phân bổ không quá 25% tổng thu nhập hàng năm của họ để thế chấp các khoản thanh toán khoản vay.

Thuế sẽ tăng khoảng 6% đến 7% cho giá mua. Để biết thêm thông tin về các vấn đề về thuế, vui lòng xem hướng dẫn này về thuế bất động sản của Nhật Bản, bao gồm thuế tài sản cố định hàng năm (tài sản) để lên kế hoạch.

Nếu bạn sử dụng một đại lý để mua một tài sản, bạn sẽ phải trả một khoản phí môi giới (hoa hồng) là 3% của giá mua cộng với 60.000 yên cộng thuế tiêu thụ (hiện tại là 8%). Vui lòng xem bài viết này để biết: Phân tích phí và thuế mua khi mua bất động sản tại Nhật Bản

Tùy Chọn Tài Chính Cho Người Nước Ngoài Cư Trú

Một số ngân hàng Nhật Bản cho vay người nước ngoài cư trú tại Nhật Bản. Bạn có nhiều khả năng được người cho vay ưu tiên xem nếu bạn có tư cách thường trú hoặc đã kết hôn với công dân Nhật Bản. Một số ngân hàng cũng cho người nước ngoài vay với kinh nghiệm làm việc lâu dài tại Nhật Bản hoặc nếu người hôn phối của bạn có thị thực thường trú. Vui lòng xem bài viết này để biết tài liệu bạn cần và ngân hàng nào cho người nước ngoài mượn.

Nếu bạn là người không cư trú, sẽ rất khó để tìm một người cho vay ở Nhật Bản, nhưng một số người có thể xử lý bạn theo từng trường hợp cụ thể.

Bắt đầu bằng cách thu thập thông tin về các nguồn tài chính tiềm năng. Các ngân hàng tư nhân và các tổ chức tín dụng địa phương cung cấp phần lớn các khoản vay nhà ở tại Nhật Bản. Vui lòng xem các hướng dẫn này để biết thêm thông tin: Nhận khoản vay mua nhà như một người nước ngoài tại Nhật Bản và Hướng dẫn các khoản vay thế chấp tại Nhật Bản.

Quyết định xem bạn có muốn khoản vay lãi suất cố định hoặc biến không, nghĩa là bạn quan trọng như thế nào đối với việc thanh toán hàng tháng được cố định trong toàn bộ thời hạn trả nợ. Hiện tại các khoản vay lãi suất cố định rất phổ biến ở Nhật Bản vì lãi suất ở mức thấp lịch sử. Vui lòng xem bài viết này để biết thêm thông tin về lãi suất nào tôi có thể nhận được cho khoản vay cầm cố thế chấp tại Nhật Bản?

Bước 2: Xem và so sánh các Tài sản và Chọn một người cho vay

Một khi bạn đã quyết định các thông số cơ bản của tài sản mà bạn muốn, đã đến lúc thực sự đi mua sắm. Một cách tốt để làm điều này là tìm các tài sản có thể so sánh trong vùng lân cận bạn muốn và tìm hiểu về các mức giá gần đây được thanh toán cho các thuộc tính này.

Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch có trang web để giúp bạn tìm giá có thể so sánh với giao dịch bất động sản. Một đại lý bất động sản địa phương cũng có thể là một nguồn tài nguyên vô giá, hoặc bạn có thể bắt đầu trực tuyến bằng cách xem dữ liệu xu hướng giá và so sánh danh sách bất động sản trên bất động sản Nhật Bản.

Điều quan trọng là phải đền nhiều ngôi nhà mở và xem càng nhiều nơi càng tốt. Trong bất động sản, không có gì tốt hơn hơn nhìn thấy trực tiếp rất nhiều tài sản khác nhau, bố trí khác nhau, vv để có được một cảm giác thực sự về các yếu tố khác nhau nào là quan trọng nhất đối với bạn. Xem nhiều địa điểm sẽ giúp bạn tìm hiểu để có thể so sánh các tài sản hiệu quả hơn.

Bước 3: Hoàn thành đơn đăng ký mua hoặc thư mục đích và nhận được chấp thuận trước khoản vay

Mua Căn hộ hoặc Nhà mới

Nếu bạn đang mua căn hộ hoặc nhà mới, bạn sẽ cần phải điền vào đơn đăng ký mua (購入 申 込 書 hoặc kounyuu moshikomisho) do nhà phát triển hoặc công ty bất động sản tổng hợp. Đối với các tài sản mới, đôi khi sẽ có một đợt xổ số được thực hiện tùy thuộc vào số lượng đơn đăng ký nhận được, vì vậy xin lưu ý rằng phiếu mua  của bạn có thể không được chấp nhận ngay cả sau khi đăng ký.

Cũng sẽ có một khoản phí đăng ký thường từ ¥ 20,000 đến ¥ 100.000 sẽ được trả lại nếu đơn đăng ký của bạn không được chấp nhận. Trong trường hợp đơn đăng ký của bạn được chấp nhận, số tiền này sẽ được phân bổ vào số tiền kiếm được mà bạn sẽ thanh toán tại thời điểm thực hiện thỏa thuận mua.

Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua một căn hộ chung cư, vui lòng xem: Câu hỏi đặt ra khi mua căn hộ chung cư ở Nhật Bản.

Mua một Ngôi nhà được sở hữu trước

Nếu bạn đang mua một nơi cư trú được sở hữu trước, bạn có thể muốn gửi một lá thư bày tỏ ý định (買 付 証明書 hoặc kaitsuke shoumeisho trong tiếng Nhật) cho người bán. Lý do để sử dụng thư mục đích là để thông báo cho người bán rằng bạn đang xem xét nghiêm túc việc mua tài sản. Có rất nhiều nội dung có thể có trong một thư bày tỏ ý định, nhưng mục đích thực sự của nó là để mở đầu cho các cuộc đàm phán của bạn. Chúng tôi sẽ trình bày các nội dung chính trong một thư mục tiêu điển hình trong một bài viết tiếp theo.

Thanh Toán Tiền / Tiền Đặt Cọc

Tiền đặt cọc (手 付 金 tetsukekin) là khoản tiền gửi mà người mua trả cho người bán để chứng minh mức độ nghiêm trọng của ý định của người mua. Nó thường là 5-10% tổng giá mua, và nói chung nó sẽ được tính là một phần của tổng giá mua khi thỏa thuận được hoàn thành.

Nhận Phê Duyệt Trước Khi Cho Vay

Đồng thời bạn đang gửi thư của bạn về ý định hoặc ứng dụng để mua, bạn sẽ cần phải bắt đầu quá trình phê duyệt trước (hoặc trước khi sàng lọc) cho vay bằng cách nói chuyện với người cho vay của bạn. Tại thời điểm này, bạn sẽ được yêu cầu nộp bản sao của (1) tài liệu nhận dạng như hộ chiếu và bằng lái xe địa phương, (2) giấy chứng nhận sức khỏe gần đây và (3) biên nhận thuế hàng năm của bạn (源泉 徴 収 票 hoặc gensen choushuuhyou).

Bước 4: Nhận và xem xét Bản Giải Thích Các Vấn Đề Quan Trọng

Bản Giải Thích Các Vấn Đề Quan Trọng (重要 事項 説明書 juuyoujikou setsumeisho trong tiếng Nhật, bên dưới “Giải thích”) là tài liệu tiết lộ hợp pháp được đại lý của người bán chuẩn bị chứa tất cả thông tin tài liệu mà bất kỳ người mua nào muốn biết để có thể để đưa ra quyết định mua hàng sáng suốt.

Theo luật Nhật Bản, đó là một tài liệu bằng văn bản phải được gửi tới người mua (và cũng được giải thích bằng lời nói) trước khi người mua thực hiện thỏa thuận mua. Giải thích có thể dài từ 20 đến 100 trang và do đó thường đòi hỏi một lượng đáng kể công việc cho đại lý của người bán để tập hợp lại. Lý do giải thích là giảm số lượng tranh chấp xảy ra giữa người mua và người bán bằng cách đảm bảo người mua có đủ thông tin trước khi thực hiện thỏa thuận mua hàng ràng buộc về mặt pháp lý.

Chúng tôi sẽ trình bày nội dung của tài liệu Giải thích các vấn đề quan trọng điển hình trong bài viết tiếp theo.

Bước 5: Thực hiện thỏa thuận mua hàng và hoàn thành đơn xin vay tiền

Ký Thỏa thuận mua

Khi bạn đã hài lòng với nội dung Bản Giải thích các vấn đề quan trọng, đã đến lúc ký Thỏa thuận mua. Bạn nên đảm bảo thỏa thuận mua chứa tất cả các điểm bạn đã đồng ý với người bán.

Xem Xét Thuế

Ngoài ra, nếu giao dịch mua của bạn diễn ra vào giữa năm, bạn cần đảm bảo rằng người bán hứa sẽ thanh toán phần Thuế tài sản cố định và Thuế quy hoạch đô thị tương ứng với số ngày người bán sở hữu tài sản năm đó. Thay vào đó, bạn có thể giảm giá mua bằng số tiền tương tự này.

Để biết thêm thông tin về các vấn đề về thuế, vui lòng xem: Hướng dẫn về Thuế bất động sản tại Nhật Bản

Tem hoặc Dấu (inkan, 印鑑）

Để ký thỏa thuận tại Nhật Bản với hiệu lực pháp lý, bạn sẽ cần có con tem hoặc con dấu được làm bằng tên của bạn bằng các ký tự tiếng Nhật, cùng với bằng chứng rằng bạn đã đăng ký con dấu hợp pháp theo tên của bạn với văn phòng địa phương.

Thanh Toán Số Dư Tiền Đặt Cọc

Bạn cũng sẽ cần phải trả số tiền đặt cọc (hoặc số dư của số tiền đặt cọc nếu đã có một số tiền được thanh toán tại thời điểm gửi thư bày tỏ ý định), coi như là một xem xét pháp lý hoặc khoản bồi thường ứng cho việc người mua đang có ý định nhập thành một hợp đồng ràng buộc với người bán.

Hoàn Thành Đơn Xin Vay Tiền

Vào thời điểm thỏa thuận mua được thực hiện, bạn cũng sẽ cần chính thức nộp đơn xin khoản vay nếu bạn đã thông qua quá trình sàng lọc trước khoản vay và bạn cần tài chính để thanh toán toàn bộ giá mua. Quy trình đăng ký vay chính thức có thể tương đối khó khăn và mất một khoảng thời gian đáng kể. Trung bình, mất khoảng hai tháng để hoàn thành đơn xin vay tiền.

Bước 6: Thực thi các tài liệu cho vay và thực hiện kiểm tra thực tế cuối cùng về tài sản

Khi ngân hàng hoàn tất việc bảo lãnh đơn xin của bạn và chấp thuận khoản vay của bạn, bạn sẽ phải ký vào các tài liệu vay vốn bằng tiếng Nhậ. Tại Nhật Bản, hợp đồng vay và thế chấp khoản vay (quyền để ngân hàng có lãi an toàn trong tài sản thế chấp cho khoản vay của bạn) thường là một phần của cùng một gói hợp đồng (金 銭 消費 貸 貸 契約 契約, đọc là kinsenshohitaishaku keiyaku ken teitoukensettei keiyaku). Lãi suất cho khoản vay thông thường sẽ không bắt đầu tích lũy vào ngày này, mà đúng hơn là vào thời điểm bạn thực sự nhận được số tiền cho vay (được gọi là ngày giải ngân).

Đây cũng là thời gian để kiểm tra thực địa lần cuối cùng về tài sản để đảm bảo mọi thứ đều theo đúng kế hoạch. Khi số dư của giá mua được trả cho người bán, sẽ rất khó để giải phóng giao dịch. Đây là dịp cuối cùng bạn có thể chắc chắn rằng bạn đang mua những gì bạn dự định trước khi hoàn thành thỏa thuận.

Bước 7: Nhận tiền vay, thanh toán phần còn lại của giá mua và đăng ký thay đổi chủ sở hữu

Thường sẽ có một cuộc họp chính thức với người bán và đại diện của người cho vay để hoàn tất việc mua nhà mới của bạn.

Bạn cũng sẽ muốn có một người ghi chép pháp lý (司法 書 士, shihoushoushi) hiện nay đã được người bán ủy quyền hành động thay mặt cho họ để thay đổi đăng ký pháp lý. Người ghi chép pháp lý là người chịu trách nhiệm hoàn tất việc chuyển giao quyền sở hữu hợp pháp đăng ký quyền sở hữu từ người bán cho người mua thay mặt người bán và đảm bảo thay mặt cho người mua rằng không có khoản thế chấp bất ngờ vào phút cuối hoặc thứ ba khác tiệc tùng trên tài sản.

Trong bài viết tiếp theo, chúng tôi sẽ thảo luận về bước này sâu hơn, bao gồm:

Nhận Tiền Vay và Đăng Ký Tài Sản

Nhận Chìa Khóa và Giấy Chứng Nhận Lưu Trú

Bước 8: Nhận Chuyển nhượng Tài sản và Chuyển đến ở

Cuối cùng, bạn đã sẵn sàng chuyển đến và bắt đầu sống tại ngôi nhà mới của mình. Đừng quên nộp thuế ở Nhật Bản (確定 申告 kakutei shinkoku) trong năm sau khi chuyển đến nhà bạn, để bạn có thể nhận được lợi ích của việc khấu trừ khoản vay thế chấp đối với thuế cá nhân của bạn. Trong một bài viết tiếp theo, chúng tôi sẽ thảo luận về các khoản vay thế chấp nhà ở Nhật Bản.

Chúng tôi sẽ xuất bản các bài viết tiếp theo với các chi tiết về từng bước ở trên.