HƯỚNG DẪN MUA NHÀ Ở NHẬT BẢN

Về hầu hết các khía cạnh, quá trình mua bất động sản ở Nhật Bản rất giống với mua bất động sản ở bất kỳ quốc gia nào khác. Tuy nhiên, quá trình thực tế có thể không rõ ràng và tốn thời gian hơn, đặc biệt nếu bạn không nói hoặc đọc được ngôn ngữ này.

Trong hướng dẫn này, chúng tôi đã chia quá trình mua thành 8 bước đơn giản. Trong những tuần tới, chúng tôi sẽ công bố các bài viết chi tiết về từng bước.

Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua nhà hoặc bất động sản đầu tư với tư cách là người nước ngoài ở Nhật Bản, câu hỏi đầu tiên bạn có thể đặt ra là liệu người nước ngoài có thực sự có thể mua bất động sản ở đây hay không.

Người nước ngoài có thể mua tài sản ở Nhật Bản không?

Không có hạn chế pháp lý nào đối với việc mua tài sản ở Nhật Bản đối với người nước ngoài. Người nước ngoài chỉ có trách nhiệm cung cấp thông báo bằng văn bản cho Ngân hàng Trung ương Nhật Bản trong vòng 20 ngày kể từ ngày mua bất động sản.

Không cần phải có quốc tịch hoặc thậm chí là thị thực cư trú để mua nhà ở Nhật Bản. Tuy nhiên, việc mua bất động sản ở Nhật Bản không cho phép người mua nhận được thị thực cư trú tại Nhật Bản. Nếu bạn không có thị thực thường trú, không kết hôn với công dân Nhật Bản, và/hoặc ít nhất là cư trú tại Nhật Bản với quá trình làm việc lâu đời, thì việc tìm kiếm tài chính để mua một bất động sản Nhật Bản có thể cực kỳ khó khăn.

Không hạn chế quyền sở hữu đối với đất

Không giống như nhiều quốc gia châu Á khác và một số vùng của Hawaii, không có hạn chế về quyền sở hữu đối với đất (Ví dụ: Yêu cầu thuê mặt bằng 99 năm thay cho toàn quyền sở hữu đối với đất).

Hướng dẫn mua nhà ở Nhật Bản

Bước 1: Nghiên cứu tài sản và các tùy chọn tài chính

Bước đầu tiên đối với bất kỳ ai muốn mua một căn hộ là bắt đầu bằng cách nghiên cứu các lựa chọn khác nhau, thiết lập các ưu tiên của bạn và xác định ngân sách.

Bạn sẽ cần phải cân nhắc xem bạn muốn mua một nơi ở mới hay đã sở hữu trước, một căn hộ chung cư hay một ngôi nhà biệt lập, hoặc nếu ngân sách và thời gian của bạn cho phép, thậm chí mua một lô đất và xây một ngôi nhà cho bạn. Chúng tôi sẽ đề cập đến những ưu và nhược điểm của các tùy chọn này trong một bài viết tiếp theo.

Khả năng tài chính của bạn thế nào?

Nhìn chung, các công ty cho vay ở Nhật Bản cung cấp tài chính cho những cá nhân phân bổ không quá 25% tổng thu nhập hàng năm của họ để thanh toán các khoản vay thế chấp.

Thuế sẽ cộng thêm khoảng 6% đến 7% vào giá mua. Để biết thêm thông tin về các vấn đề thuế, vui lòng xem hướng dẫn này về   thuế bất động sản của Nhật Bản , bao gồm thuế tài sản cố định (tài sản) hàng năm để lập kế hoạch.

Nếu bạn sử dụng một đại lý để mua bất động sản, bạn sẽ phải trả phí môi giới (hoa hồng) là 3% giá mua cộng với 60.000 yên cộng với thuế tiêu thụ (hiện tại là 10%). Phí mua và thuế mua bất động sản chúng tôi sẽ đề cập ở bài viết tiếp theo.

Các lựa chọn tài chính cho người nước ngoài thường trú tại Nhật Bản

Một số ngân hàng Nhật Bản cho vay đối với người nước ngoài cư trú tại Nhật Bản. Bạn có nhiều khả năng được người cho vay ưu ái hơn nếu bạn có tư cách thường trú nhân hoặc đã kết hôn với công dân Nhật Bản. Một số ngân hàng cũng cho người nước ngoài vay có kinh nghiệm làm việc lâu năm tại Nhật Bản hoặc nếu vợ / chồng của bạn có thị thực định cư lâu dài.

Nếu bạn là người không có tư cách cư trú, bạn sẽ rất khó tìm được người cho vay ở Nhật Bản, nhưng vẫn có thể có cách giải quyết cho bạn theo từng trường hợp cụ thể.

Bắt đầu bằng cách thu thập thông tin về các nguồn tài chính tiềm năng. Các ngân hàng tư nhân và công đoàn tín dụng địa phương cung cấp phần lớn các khoản vay mua nhà ở Nhật Bản.

Quyết định xem bạn muốn một khoản vay lãi suất cố định hay thay đổi, tức là, điều quan trọng là bạn phải có các khoản thanh toán hàng tháng cố định như thế nào trong toàn bộ thời hạn trả nợ. Các khoản vay lãi suất cố định hiện nay rất phổ biến ở Nhật Bản vì lãi suất đang ở mức thấp trong lịch sử. (Về lãi suất vay khi mua nhà, chúng tôi sẽ đề cập cụ thể ở một bài viết tiếp theo)

Bước 2: Xem và so sánh các tài sản và chọn một người cho vay

Một khi bạn đã quyết định các thông số cơ bản của tài sản bạn muốn, đã đến lúc thực sự mua sắm xung quanh. Một cách tốt để làm điều này là tìm các bất động sản có thể so sánh được trong vùng lân cận mong muốn của bạn và tìm hiểu về giá gần đây được trả cho những bất động sản này.

Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch Nhật Bản có một trang web để giúp bạn tìm giá so sánh cho các giao dịch bất động sản. Một Công ty môi giới Bất động sản cũng có thể là một nguồn tài nguyên vô giá, bạn sẽ nhận được những tư vấn có ích từ những Tư vấn viên chuyên nghiệp nhất!

Trong bất động sản, không gì bằng việc tận mắt chứng kiến ​​nhiều bất động sản khác nhau, cách bố trí khác nhau, v.v. để có cảm nhận thực tế về yếu tố nào là quan trọng nhất đối với bạn. Xem nhiều nơi sẽ giúp bạn tìm hiểu để có thể so sánh các tài sản một cách hiệu quả hơn.

Bước 3: Hoàn thành Đơn đăng ký mua hàng hoặc Thư yêu cầu và Nhận  quyết định phê duyệt khoản vay

Mua căn hộ hoặc nhà mới

Nếu bạn đang mua một căn hộ hoặc căn nhà mới, bạn sẽ cần phải điền vào đơn đăng ký mua (購入申込書 – kounyuu moshikomisho ) do nhà phát triển hoặc công ty bất động sản tổng hợp lại. Đối với các tài sản mới, thường có một cuộc rút thăm được thực hiện tùy thuộc vào số lượng đơn đăng ký nhận được, vì vậy xin lưu ý rằng đề nghị mua của bạn có thể không được chấp nhận ngay cả khi đã đăng ký.

Cũng sẽ có một khoản phí nộp đơn thường từ ￥20.000 đến ￥100.000 và sẽ được trả lại nếu đơn đăng ký của bạn không được chấp nhận. Trong trường hợp đơn đăng ký của bạn được chấp nhận, số tiền này sẽ được phân bổ thành khoản tiền nghiêm túc mà bạn sẽ trả tại thời điểm thực hiện hợp đồng mua bán.

Mua nhà sở hữu trước

Nếu bạn đang mua một ngôi nhà đã sở hữu trước, bạn có thể muốn gửi một lá thư ý định (買付証明書– kaitsuke shoumeisho) cho người bán. Lý do sử dụng một bức thư có ý định là để thông báo cho người bán rằng bạn đang xem xét nghiêm túc việc mua tài sản. Có rất nhiều nội dung có thể có trong một bức thư ý định, nhưng mục đích thực sự của nó là dùng làm điểm khởi đầu cho các cuộc đàm phán của bạn. Chúng tôi sẽ trình bày những nội dung chính trong một bức thư ý định điển hình trong một bài viết tiếp theo.

Xác nhận – Đóng tiền cọc với mức tối đa có thể

手付金 – tetsukekin  là một khoản đặt cọc mà người mua trả cho người bán để thể hiện sự nghiêm túc trong ý định của người mua. Nó thường là 5-10% tổng giá mua và nói chung nó sẽ được tính là một phần của tổng giá mua khi giao dịch hoàn tất.

Nhận Phê duyệt Trước Khoản vay

Đồng thời khi bạn gửi thư ý định hoặc đơn đăng ký mua, bạn sẽ cần phải bắt đầu quy trình phê duyệt trước khoản vay (hoặc sàng lọc trước) bằng cách nói chuyện với người cho vay của bạn. Tại thời điểm này, bạn sẽ được yêu cầu nộp bản sao của (1) giấy tờ tùy thân như hộ chiếu và bằng lái xe địa phương, (2) giấy chứng nhận sức khỏe gần đây và (3) biên lai thuế hàng năm của bạn (源泉 徴 収 票 hoặc gensen choushuuhyou ) .

Bước 4: Nhận và xem xét 重要事項説明書

Giải thích về vấn đề quan trọng (重要事項説明書 – juuyoujikou setsumeisho) là một tài liệu tiết lộ quy phạm pháp luật được chuẩn bị bởi đại lý của người bán đó là nghĩa vụ để chứa tất cả các thông tin tài liệu bất kỳ người mua muốn biết để có thể để đưa ra quyết định mua hàng sáng suốt.

Mẫu tài liệu “Giải thích các vấn đề quan trọng”.

Theo luật pháp Nhật Bản, đây là một văn bản phải được giao cho người mua (và cũng được giải thích bằng lời nói) trước khi người mua thực hiện thỏa thuận mua bán. Phần Giải thích có thể dài từ 20 đến 100 trang, và do đó, thường đòi hỏi một lượng lớn công việc cho đại lý của người bán để tổng hợp lại. Lý do của Giải thích là để giảm số lượng tranh chấp xảy ra giữa người mua và người bán bằng cách đảm bảo người mua có đầy đủ thông tin trước khi thực hiện một thỏa thuận mua bán ràng buộc về mặt pháp lý.

Chúng tôi sẽ đề cập đến nội dung của tài liệu Giải thích các vấn đề quan trọng điển hình trong một bài viết tiếp theo.

Bước 5: Thực hiện Hợp đồng Mua bán và Hoàn thành Đơn Đăng ký Khoản vay

Ký Hợp đồng Mua bán

Khi bạn đã hài lòng với nội dung của Bản Giải thích Các Vấn đề Quan trọng, đã đến lúc bạn nên ký Hợp đồng Mua bán. Bạn nên đảm bảo rằng hợp đồng mua bán có tất cả các vấn đề mà bạn đã đồng ý với người bán.

Cân nhắc về Thuế

Ngoài ra, nếu giao dịch mua của bạn diễn ra vào giữa năm, bạn cần đảm bảo rằng người bán hứa sẽ trả phần Thuế tài sản cố định và Thuế quy hoạch thành phố tương ứng với số ngày người bán sở hữu tài sản năm đó hoặc bạn có thể chiết khấu giá mua bằng số tiền này.

Để biết thêm thông tin về các vấn đề thuế, vui lòng xem: Hướng dẫn về thuế bất động sản Nhật Bản

Con dấu hoặc con dấu ( Inkan, 印鑑）

Để ký thỏa thuận Nhật Bản có hiệu lực pháp luật, bạn sẽ cần phải có một con dấu hoặc con dấu có tên của bạn bằng ký tự tiếng Nhật, cùng với bằng chứng rằng bạn đã đăng ký hợp pháp con dấu mang tên mình với văn phòng phường địa phương của bạn.

Ví dụ về con dấu dùng để đóng các văn bản chính thức.

Hoàn thành Đơn đăng ký Khoản vay

Tại thời điểm hợp đồng mua bán được thực hiện, bạn cũng cần phải chính thức đăng ký khoản vay nếu bạn đã vượt qua quá trình sàng lọc trước khoản vay và bạn cần có tài chính để trả toàn bộ giá mua. Quy trình đăng ký khoản vay chính thức có thể tương đối khó khăn và mất một lượng thời gian đáng kể. Trung bình, mất khoảng hai tháng để hoàn thành một hồ sơ vay.

Bước 6: Thực hiện Hồ sơ khoản vay và thực hiện Kiểm tra thực tế cuối cùng Tài sản

Khi ngân hàng hoàn thành việc bảo lãnh đơn đăng ký của bạn và chấp thuận khoản vay của bạn, bạn sẽ phải ký vào các tài liệu vay bằng tiếng Nhật. Tại Nhật Bản, hợp đồng cho vay và thế chấp khoản vay (ngân hàng có quyền lợi bảo đảm đối với tài sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay của bạn) thường là một phần của cùng một hợp đồng (金 銭 消費 貸 借 契約 兼 抵 当 権 設定 契約kinsenshohitaishaku keiyaku ken teitoukensettei keiyaku ). Tiền lãi của khoản vay thông thường sẽ không bắt đầu được cộng dồn vào ngày này, mà là vào thời điểm bạn thực sự nhận được số tiền cho vay (được gọi là ngày giải ngân).

Đây cũng là thời điểm kiểm tra thực tế tài sản lần cuối để đảm bảo mọi thứ đúng như kế hoạch. Một khi số dư của giá mua được thanh toán cho người bán, sẽ rất khó để rút lại giao dịch. Đây là dịp cuối cùng bạn có thể nhận được sự an ủi rằng bạn đang mua những gì bạn dự định trước khi hoàn tất giao dịch.

Bước 7: Nhận tiền vay, thanh toán số tiền còn lại và đăng ký thay đổi chủ sở hữu

Thường có một cuộc gặp mặt chính thức với người bán và đại diện của người cho vay để hoàn tất việc mua nơi ở mới của bạn.

Có thể sẽ có Nhân viên Thư ký tư pháp (司法書士- shihoushoushi ) đã được người bán ủy quyền để thay mặt họ thay đổi đăng ký pháp lý. Người lập biên bản pháp lý là người chịu trách nhiệm hoàn tất việc chuyển nhượng hợp pháp việc đăng ký quyền sở hữu từ người bán sang người mua thay mặt cho người bán và đảm bảo thay mặt người mua rằng không có thế chấp bất ngờ vào phút chót hoặc thứ ba khác sự lấn át của bên đối với tài sản.
(Trong một bài viết tiếp theo, chúng tôi sẽ thảo luận sâu hơn về bước này)

Bước 8: Nhận Chuyển nhượng Tài sản và Chuyển đến

Cuối cùng, bạn đã sẵn sàng chuyển đến và bắt đầu tận hưởng tài sản mới của mình. Đừng quên nộp thuế ở Nhật Bản (確定申告-kakutei shinkoku) vào năm sau khi chuyển đến nhà của bạn, để bạn có thể nhận được lợi ích từ khoản vay thế chấp khấu trừ thuế cá nhân của bạn. Trong một bài viết tiếp theo, chúng tôi sẽ thảo luận về các khoản khấu trừ cho khoản vay thế chấp mua nhà ở Nhật Bản.

Nguồn: https://resources.realestate.co.jp/buy/guide-to-buying-a-home-in-japan/
Tổng hợp: ST HOUSING