お困り②月々の持ち出し金が気になる、きつい

月々の持ち出しを減らしませんか？

ローンがまだ残っている投資用マンションをお持ちの方で、毎月の賃料収入よりローン支払いが多く、月々お持出しをしている方は非常に多いです。新築当時より賃料が下がった、修繕金が上がったなどの理由や最初から持ち出しがあるという方までいらっしゃいます。
はっきり申し上げて投資マンションで手元に賃料が残らないのは投資として成り立っておりませんし、確定申告で所得を下げて税金の還付をしたところで、1000万以上からのローン支払ってまでやるメリットよりもリスクのほうが多いでしょう。

とはいえすぐに売却を考えるのはなかなか判断がつかないし、一括返済する資金もないともなれば、何とか維持したいというお気持ちは理解できます。それであれば少しでも収支を改善するしかありません。
例えば繰り上げ返済、ローン借り換え、賃貸管理費見直しなどが考えらえますが、繰り上げ返済は当然資金が必要ですし、築年数の浅い物件の場合相当の資金でなければ、まだまだ賃料下落や修繕金が上がることによりまた持出しが発生する可能性もあります。

ローン借り換えも一般的な都市銀行やメガバンクでは投資用マンションの借り換えは扱っていない（担保としてみていない）ところが多く、抵当権抹消や新たに抵当権をいれる費用、事務手数料など数十万は費用がかかります。費用もかからずすぐに効果があるのは賃貸管理の見直しです。一般的に賃料の5％（3000円～5000円）位毎月かかっており、年間にすると30,000円～60,000円以上。当社の賃貸管理であれば月々の管理委託料は一切いただいておりません（振込手数料のみご負担）。

それは当社が売買専門の会社だからこそ可能であり、管理業務で収益をあまり求めておりません。いつか来るご売却のタイミングでお付き合いいただける機会を作りたいという事が目的としておりますが、逆にそれほど多くの管理物件を扱わないことできめ細かい管理業務やサービスが可能になっております。当社では賃貸管理はもちろん借り換えや物件組み換えなどによる総合的な収支改善のご提案が可能です。

お困り④売り時はいつがいいの？

リアルなシュミレーション表作成いたします！

いつ売るのが一番良いか？一番多く受けるご相談の一つですが、やはりマンションが今現在と将来はどのくらいで売れるかという予測が必要ではありますが、オーナー様がどのような目的で購入したかという事が重要になります。節税目的や将来の私的年金、生命保険替わりなど、または純粋な不動産投資として。いろいろな目的があると思いますが実際にそれらの目的を果たしていないことが多く見受けられます。

例えば私的年金であれば年金受給年齢までにローン完済は必須ですがそこまで深く考えていない、節税効果が薄い、持ち出しが多く節税になっていない、生命保険替わりと言いつつしっかりと生命保険にも入っていて負担になっているなど本末転倒になっている場合など。
このような状態であればいずれどこかのタイミングで売却する（しないといけない）可能性は高くご検討するのに早すぎることはありません。

当社では今現在より所有し続けた場合のリアルシュミレーション表作成サービスがございます。新築販売会社が作成したものには修繕金値上がりを全くみこんでいない、ローン終了時の30年後までずっと同じ新築時の賃料で作っているものも多くあまり役に立ちません。
このリアルシュミレーション表は現在賃料から将来予測賃料、今後の修繕金値上がり率や空室率、リフォーム代金、設備交換費などもふくめ現実にそったリアルなシュミレーション表が作成しております。こちらも無料での作成サービスがございますので是非ともご利用の上、今後の運用や売却時期のご検討にお役立てください。