Tokyo là thị trường chính cho các nhà đầu tư nước ngoài mua bán bất động sản tại Nhật Bản

Ngày 15/11/2016 – Theo ghi chép từ bài thuyết trình có tựa đề Mua bán bất động sản tại Nhật: Vài điều khi so sánh với Quốc tế đã được gửi đến Văn phòng liên minh bất động sản Nhật-Mỹ (JARECO) ở tại Tokyo vào ngày 13/9/2016. Video ghi lại bài thuyết trình dưới đây(tiếng Anh).

Bài thuyết trình so sánh thị trường Nhật Bản với các thị trường khác – bao gồm Hồng Kông, Trung Quốc, Singapore, Canada và Mỹ – dựa theo mô tả:

• Quyền sở hữu bất động sản ở Nhật của người ngoại quốc
• Cách thức nghiên cứu bất động sản tại Nhật Bản
• Đăng ký và chuyển nhượng tài sản tại Nhật Bản
• Quy hoạch đất tại Nhật Bản
• Sở thích của người mua nhà tại Nhật Bản
• Tài chính và thế chấp tại Nhật Bản
• Bảo hiểm và thuế ở Nhật Bản

Mua bán bất động sản tại Nhật: Vài điều khi So sánh với Quốc tế

Trong bài thuyết trình này, tôi sẽ nêu ra những điểm nổi bật về các thủ tục giao dịch bất động sản tại Nhật khác với các nước khác. Tôi sẽ đề cập đến các hạn chế của chủ sở hữu là người ngoại quốc, cách thức mà bất động sản được liệt kê và buôn bán, hệ thống pháp lý và đăng ký, khoanh vùng, thế chấp, bảo hiểm và thuế. Hãy bắt đầu với những người có thể sở hữu bất động sản tại Nhật và những loại tài sản nào mà họ có thể sở hữu.    

Người ngoại quốc có thể sở hữu bất động sản tại Nhật không?

Nhật Bản cho phép người ngoại quốc được sở hữu bất động sản. Những người không phải người Nhật có thể sở hữu đất đai tại Nhật và họ có thể sở hữu các toà nhà mới và các toà nhà hiện có. Cả công ty Nhật và công ty nước ngoài đều có thể sở hữu đất đai và các toà nhà ở Nhật Bản, họ có thể tin tưởng vào việc đó. Ở Nhật, nhà và căn hộ được xây dựng trên đất được thực hiện theo hợp đồng thuê dài hạn.

Đất đai ở Nhật có thể được sở hữu bởi một cá nhân, một công ty hoặc bởi một ngôi đền theo đạo Phật hoặc theo đền thờ Shinto. Những ngôi nhà được xây dựng trên đất thuê thường có thể được mua giảm giá. Đó là vì tất cả những gì mà bạn mua là cấu trúc nhà chứ không phải nền đất bên dưới. Và bạn có thể phải trả tiền để phá huỷ nhà khi hợp đồng thuê hết hạn.

Điều này thì ngược lại với Trung Quốc, nơi mà tất cả đất đai đều thuộc sở hữu – và chỉ có thể được sở hữu – bởi nhà nước. Chính phủ Trung Quốc cho người dùng thuê đất trong 30, 40 hoặc 70 năm, tuỳ thuộc vào việc đất đai được sử dụng cho việc gì. Đất được trả lại cho chính phủ khi hợp đồng thuê hết hạn và nhà nước có thể giữ lại bất kỳ sự cải tạo nào mà bạn thực hiện, như xây nhà chẳng hạn. Đây là một trong những lý do tại sao các nhà đầu tư Trung Quốc đang mua lại bất động sản tại Nhật.

Ở Trung Quốc, công dân có thể sở hữu nhà. Nhưng có những hạn chế ở cấp độ thành phố về số lượng công dân Trung Quốc có thể sở hữu và những ai có thể sở hữu chúng. Các hạn chế này đặc biệt được quản lý chặt chẽ ở các thành phố được mong muốn nhất: Bắc Kinh, Quảng Châu, Thượng Hải và Thâm Quyến. người nước ngoài chỉ có thể mua nhà nếu họ đã sống ở Trung Quốc một cách hợp pháp – với visa làm việc hoặc visa du học – trong vòng một năm. Là một chủ sở hữu ngoại quốc, chỉ có bạn mới có thể sử dụng tài sản. Bạn không thể cho thuê nhà của mình, như cách bạn làm ở Nhật. Đó là một lý do khác nữa khiến cho tài sản ở Nhật luôn thu hút người mua đến từ Trung Quốc.

Nhìn quanh Châu Á, Hồng Kông, Singapore và Hàn Quốc, những nước này cho phép người ngoại quốc được sở hữu theo mức độ nào đó. Nhưng hầu hết các khu vực pháp lý ở Châu Á đều giống Indonesia – những người không phải là công dân sẽ rất khó khăn khi muốn sở hữu bất kỳ bất động sản nào.

Lấy ví dụ ở Thái Lan, nơi này có giới hạn về tỷ lệ phần trăm mà một chung cư có thể được sở hữu bởi người nước ngoài. Và như trường hợp minh hoạ của Kidman Ranh, Úc đã trở nên nhạy cảm về việc chủ sở hữu là người ngoại quốc. Hiện nay Úc cấm người nước ngoài mua nhà và đã bắt đầu xem lại các giao dịch và truy tố những đại lý buôn bán những toà nhà này.

Làm thế nào để nghiên cứu bất động sản tại Nhật?

Vậy bạn có thể tìm thấy danh sách bất động sản và thông tin về giá ở Nhật Bản ở đâu?

Khi bạn tìm kiếm nhà ở Nhật để mua hoặc thuê, bạn sẽ tham khảo tạp chí, danh sách trên trang web hoặc đại lý buôn bán bất động sản của bạn. Nhiều danh sách được cung cấp bởi Hệ thống mạng thông tin Bất động sản, hoặc REINS, đây là một dịch vụ chỉ dùng cho các đại lý bất động sản. Danh sách ở Nhật Bản tất cả đều được viết bằng tiếng Nhật nhưng bạn sẽ dễ dàng hình dung ra khi bạn đọc chúng.

Có sự khác biệt lớn với Canada và Mỹ – nơi có nhiều danh sách dịch vụ đa dạng, dịch vụ trực tuyến tập trung hầu như tất cả các tài sản có sẵn ở một vị trí nhất định. Mỹ cũng có những trang web như Zillow, nơi quảng cáo bán nhà. Các trang web này cũng cung cấp dữ liệu về giá nhà trong một khu phố cụ thể, xu hướng giá theo thời gian và giá bán ước tính nhà của bạn.

Tại Nhật Bản, các dịch vụ thẩm định chuyên nghiệp đều có sẵn, nhưng nó phức tạp và đắt hơn nhiều so với giá tìm thấy trên trang web. Có nhiều công ty đang tìm cách hiện đại hoá danh sách bất động sản và hệ thống dữ liệu của Nhật Bản, điều này sẽ giúp cho người nước ngoài và người dân địa phương mua bất động sản tại Nhật dễ dàng hơn.

Sự thiếu minh bạch này cũng mở rộng cả sang thông tin chủ sở hữu. Ví dụ ở Hồng Kông, bạn có thể mua một bản tóm tắt của mẩu tài sản từ Cơ quan đăng ký đất đai. Với vài đô la, bạn có thể biết ai là người sở hữu tài sản, họ mua nó lúc nào và họ đã trả bao nhiêu tiền. Bản tóm tắt cũng liệt kê các khoản thế chấp còn tồn đọng và các lệnh của chính phủ về sửa chữa khẩn cấp. Tại Singpore, chính phủ có một trang web được gọi là MyProperty, nơi chủ nhà có thể xem các giấy tờ chứng thực và kế hoạch quy hoạch của họ miễn phí. Tại Nhật Bản, bạn sẽ nhận được một số thông tin từ đại lý bất động sản của bạn.

Đăng ký và chuyển nhượng tại Nhật Bản

Bây giờ chúng ta hãy nói về các vấn đề pháp lý. Nhiều nước của cựu đế quốc Anh, ví dụ như Mỹ, Canada, Úc, New Zealand, Singapore và Hồng Kông đều sử dụng luật chung. Ở các quốc gia có luật chung, quyết định của thẩm phán dựa trên tiền lệ do các thẩm phán khác đặt ra.

Hầu hết ở Châu Âu và Nam Mỹ sử dụng luật dân sự, nơi các thẩm phán sử dụng một văn bản pháp luật để giải quyết các trường hợp. Nhật Bản có một hệ thống lai do kết hợp giữa luật dân sự và tập quán pháp. Từ điển Luật của Black định nghĩa tập quán pháp như sau “Phong tục được chấp nhận như yêu cầu pháp lý hoặc các quy tắc ứng xử bắt buộc.” Sự kết hợp giữa luật dân sự và tập quán pháp khiến cho môi trường pháp lý ở Nhật trở nên độc đáo, đặc biệt là khi nói đến những thứ như quyền của người thuê nhà.   

Một sự khác biệt quan trọng trong cách thoả thuận mua bán là cấu trúc. Ở phương Tây, các thoả thuận bán và mua thường khá dài, các văn bản phức tạp bao gồm hầu hết mọi sự kiện. Tại Nhật Bản, thoả thuận mua và bán ngắn gọn, hình thức tiêu chuẩn bao gồm các khái niệm cơ bản, như mô tả về tài sản, số tiền bán, tên của nhà cung cấp và tên người mua, hậu cần bàn giao và bất kỳ điều khoản đặc biệt nào.

Ở phương Tây, một thoả thuận mua & bán có thể lên đến 20 trang. Tại Nhật, thông tin này được trình bày trong phần giải thích các vấn đề quan trọng, được đại lý bất động sản đọc to cho người mua nghe. Có thể mất ít nhất 30 phút để đọc phần giải thích các vấn đề quan trọng. Các giao dịch phức tạp có thể mất nhiều thời gian hơn.

Nhật Bản là một xã hội phi tôn giáo và luật sư đóng vai trò là một phần nhỏ trong hầu hết các giao dịch mua nhà. Ở Nhật Bản, vai trò của người làm tư pháp cũng tương tự như vai trò của công chứng viên trong luật dân sự của một quốc gia. Những người làm tư pháp đảm bảo rằng các thủ tục giấy tờ được thực hiện một cách chính xác, giấy tờ chứng thực được chuyển giao và giao dịch đăng ký đúng với đăng ký đất đai.

Nhật Bản sử dụng một hệ thống đăng ký chuyển nhượng, trong đó các toà nhà và đất đai được đăng ký là các thực thể riêng biệt. Trong một hệ thống chuyển nhượng, không có gì đảm bảo rằng giấy tờ chứng thực của tài sản không có sai sót, chẳng hạn như ranh giới đất không chính xác, tài liệu bị mất hoặc thiếu chữ ký. Hồng Kông và hầu hết ở Mỹ đều sử dụng hệ thống chuyển nhượng.

Nhưng một số tỉnh của Canada hay như Úc, Iran, New Zealand, Singapore và các khu vực pháp lý khác sử dụng hệ thống Torrens. Khi một tài sản được nhập vào hệ thống đăng ký Torrens, giấy tờ chứng thực không cần phải xác minh mỗi khi giao dịch. Người mua và người bán đều thích hệ thống Torrens vì nó cho phép việc mua bán được thực hiện nhanh chóng. Ở một số quốc gia có sử dụng hệ thống Torrens, giấy tờ chứng thực có thể được chuyển giao chỉ trong vài phút, so với thời gian 3-4 tuần ở Nhật Bản.

Cần lưu ý rằng tất cả các tài liệu mua & bán tài sản ở Nhật đều được viết bằng tiếng Nhật. Nói chung, các tài liệu liên quan đến bán hàng được dịch sang tiếng Anh với mục đích tham khảo và không có hiệu lực pháp luật. Đó là một sự khác biệt so với Hồng Kông, nơi tiếng Anh và tiếng Trung là ngôn ngữ chính thức, và phiên bản tiếng Anh thường là ngôn ngữ chính.

Một sự khác biệt quan trọng nữa là cách đo đạc nhà. Tại Nhật Bản, diện tích khu vực có thể bán được đo từ nửa đường bên trong tường. Vì vậy một căn hộ rộng 800 mét vuông ở Nhật thực sự chỉ có 800 feet vuông có thể sử dụng. Một số nơi như Hồng Kông, bao gồm các khu vực chung như hành lang, trục thang máy và nhà câu lạc bộ được tính toán nằm trong khu vực có thể bán được.  Ở Úc, chỗ đỗ xe cũng bao gồm vào đó.

Quy hoạch đất ở Nhật Bản

Quy hoạch đất ở Nhật Bản bao gồm sử dụng nhà ở, thương mại và công nghiệp. Nhưng quy định quy hoạch ở Nhật Bản đã được giới thiệu sau khi nhiều khu phố được thành lập và sử dụng phổ biến. Nhà cửa Machiya của Kyoto – với không gian bán lẻ ở phía trước và phía sau nhà – là ví dụ điển hình của phương pháp này.

Công nghiệp hoá của Nhật đã cho thấy các nhà máy và cơ sở công nghiệp khác được xây dựng trên khắp đất nước, đôi khi cũng ở gần khu dân cư. Khu công nghiệp này ở Nerima-ku miền Bắc Tokyo chính là ví dụ điển hình. Khu công nghiệp cách Tokyo Gas chưa đến 200 mét. Cơ sở này có 6 bể chứa, mỗi bể có đường kính khoảng 30 mét. Đây không phải là đặc điểm duy nhất của Tokyo – Tôi đã thấy các cơ sở lưu trữ tương tự trong các khu dân cư gần ở Osaka và Kobe.

Một trong những ví dụ thành công nhất của Nhật Bản về quy hoạch đất đai là khu đèn đỏ Kabukicho nổi danh ở Tokyo, được xây dựng lại thành khu giải trí sau Thế chiến II. Quy hoạch đô thị ở Nhật có thể ngẫu nhiên, nhưng đó lại là một cải tiến lớn so với các nước khác ở Châu Á.

Ví dụ, ngôi làng đô thị này nằm ở trung tâm của Quảng Châu, Trung Quốc, một thành phố hiện đại khác. Và trong khi các nhà quy hoạch đô thị của Nhật Bản và Trung Quốc có thể có những tầm nhìn khác nhau, người mua Trung Quốc và Nhật Bản có chung sở thích mạnh mẽ đối với các ngôi nhà mới.

Sở thích của người mua nhà tại Nhật

Nhiều lý do khiến sở thích này hợp lý. Trước hết, trong vài năm qua, chính phủ Nhật Bản đã khuyến khích việc tạo nên những ngôi nhà và căn hộ “lâu dài” có thể được cải tạo và nâng cấp.

Ngoài việc thiết kế và xây dựng chất lượng cao, các toà nhà mới thân thiện với môi trường hơn, kết hợp với các tính năng xanh và sử dụng ít năng lượng hơn cùng với chi phí thấp hơn để vận hành so với cấu trúc cũ.

Nó cũng phải thông minh vì các toà nhà mới đáp ứng các tiêu chuẩn hiện tại về địa chấn. Đều đó có vai trò quan trọng sau trận động đất năm 2011. Tuy nhiên, nhà mới ở Nhật Bản sẽ nhanh chóng sụt giá.

Sở thích của người mua nhà với chỗ ở mới, cùng với tám triệu căn nhà trống của Nhật Bản và chất lượng kém của rất nhiều toà nhà cũ nghĩa là nhà cũ bị phá huỷ và không được cải tạo.

Điều đó có nghĩa là người mua tìm kiếm một “ngôi nhà đặc biệt từ người thợ khéo tay” – một ngôi nhà mà họ có thể mua giá rẻ và tăng thêm giá trị bằng cách vẽ và trát vữa vào cuối tuần – có thể sẽ phải thất vọng. Hơn nữa trong văn hoá Nhật không có nhiều người thực hiện theo cách tự làm một mình, không giống như nhiều nước phương Tây.

Sau khi sự kiện bùng nổ tài sản và phá sản của những năm 1980 và 1990, không có gì lạ khi nhiều người ở Nhật Bản chọn thuê, thay vì sở hữu nhà của họ. Tỷ lệ sở hữu nhà của Nhật Bản là 62%. Nó nhiều hơn cả Đức, nơi có 53% người dân sở hữu nhà của họ, nhưng lại ít hơn Singapore, ở mức 91%.

Nhưng số liệu thống kê đó chỉ cho biết một phần của toàn bộ câu chuyện, bởi vì tỷ lệ sở hữu nhà trên cả nước là khác. Ở một số vùng nông thôn, có hơn 70% số người sở hữu nhà. Mặt khác, Tokyo có tỷ lệ chủ sở hữu thấp nhất của cả quốc gia, ở mức 45%.

Một số lượng lớn người thuê nhà, kết hợp với năng suất cho thuê dồi dào, làm cho Nhật Bản — và đặc biệt là Tokyo – biến thành một nơi hấp dẫn để người mua trở thành chủ nhà. Sự hấp dẫn đó được kết hợp bởi thực tế người thuê nhà tại Nhật Bản ổn định và có xu hướng không thường xuyên di chuyển. Tỷ lệ di dân của Nhật Bản là khoảng 21%, so với 41% ở Canada và hơn 50% ở Mỹ.

Tài chính và thế chấp tại Nhật Bản

Bây giờ chúng ta hãy nói về tài chính và thế chấp ở Nhật Bản. Nếu bạn là công dân Nhật Bản hoặc là cư dân hợp pháp của Nhật Bản, ngân hàng sẽ cho bạn mượn tiền để mua ngôi nhà đầu tiên hoặc ngôi nhà thứ hai. Nó trở nên dễ dàng hơn – và rẻ hơn – cho người nước ngoài vay tiền nếu họ là dân cư trú thường xuyên tại Nhật Bản hoặc kết hôn với một công dân Nhật Bản.

Thế chấp xuyên biên giới rất phổ biến ở nhiều thị trường. Ví dụ: Người Canada mượn để mua nhà ở Mỹ và công dân Vương quốc Anh mua nhà nghỉ dưỡng ở Pháp hoặc Tây Ban Nha. Ở nhiều nơi, bạn cũng có thể vay qua biên giới để đầu tư bất động sản. Thật không may, nếu bạn không sống ở Nhật Bản, rất khó để vay tài chính mua một tài sản của Nhật Bản.

Tính đến tháng 9 năm 2016, tôi biết một công ty tài chính cung cấp các khoản thế chấp cho cư dân Hồng Kông mua bất động sản ở Nhật Bản. Và có một ngân hàng từ Singapore, Đài Loan và Đại Lục Trung Quốc cho công dân của mình vay.

Người mua không cư trú tại Nhật chiếm phân khúc nhỏ trong thị trường. So với công dân Nhật Bản, người không cư trú sẽ phải trả lãi suất cao hơn. Người không cư trú cũng nhận được tỷ lệ cho vay và giá trị thấp hơn, các kỳ hạn cho vay ngắn hơn. Và bởi vì đây không phải là thị trường cốt lõi cho các ngân hàng, những khoản thế chấp này có thể bị rút lại chỉ với chút thông báo. Tuy nhiên, có một vài lựa chọn tài chính cho người không cư trú mua bất động sản Nhật Bản.

Bạn có thể thế chấp một ngôi nhà mà bạn sở hữu bên ngoài nước Nhật Bản và sử dụng số tiền thu được để mua tài sản của Nhật Bản. Nếu bạn mua cả một toà nhà, bạn có thể thành lập một công ty và sử dụng công ty để có được tài chính. Đây là một giải pháp tốn kém, tốn thời gian và không hiệu quả với một căn hộ đơn lẻ. Hoặc bạn có thể làm những gì mà hầu hết mọi người làm là trả tiền mặt.

Nói về tiền, trừ khi bạn là cư dân hợp pháp, nếu không thì bạn không thể mở tài khoản ngân hàng ở Nhật Bản. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải dựa vào một đại lý để thanh toán các hóa đơn của mình, thu tiền thuê nhà và chuyển số tiền thu được cho bạn. Đại lý của bạn cũng có thể nộp tờ khai thuế của bạn.

Bảo hiểm và thuế ở Nhật Bản

Bảo hiểm hoả hoạn và bảo hiểm cho chủ nhà tại Nhật Bản tương tự như các gói có sẵn ở các quốc gia khác. Nhưng ở nhiều nơi, thiệt hại do động đất – và hủy hoại gây ra bởi hỏa hoạn và sóng thần — bị loại trừ ra khỏi các chính sách bảo hiểm hỏa hoạn. Hơn nữa, tại Nhật Bản, bảo hiểm động đất không có sẵn như là một chính sách độc lập. Và có các giới hạn về các mức độ phù hợp mà bạn có thể mua.

Cuối cùng, bạn có thể quyết định rằng bảo hiểm động đất không đáng để mua, bởi vì hầu hết giá trị trong một căn nhà của người Nhật nằm ở phần đất chứ không phải ở cấu trúc. Sau cùng, hãy để tôi nói cho bạn biết về thuế mà bạn sẽ phải trả khi mua bất động sản tại Nhật Bản. Bạn sẽ trả thuế tiêu thụ về giá của tòa nhà và phí của đại lý. Khi bạn mua, có một khoản thuế tương đối nhỏ và thuế thu nhập. Và bạn trả thuế thu nhập trên hóa đơn cho thuê, với phạm vi khấu trừ thông thường.

Điều làm cho Nhật Bản đặc biệt là họ có thu thuế địa phương, tỉnh và quốc gia và chúng dựa trên hơn 5 hệ thống thẩm định khác nhau. Những đánh giá này ít liên quan đến giá thị trường của một tài sản và được tiến hành theo các lịch trình khác nhau của Cơ quan Thuế Quốc gia, Bộ Hạ tầng Đất đai, Giao thông và Du lịch và bởi các thành phố riêng lẻ.

Có một số loại thuế bị đình chỉ và có kế hoạch tăng thuế tiêu thụ từ mức hiện tại là 8% lên 10% vào năm 2019.

Khi bạn bán một tài sản, bạn phải trả thuế tăng vốn, nó sẽ được giảm nếu bạn đã giữ tài sản trong hơn năm năm. Điều này khác với Hồng Kông, nơi không có thuế tăng vốn. Tương tự, Canada cung cấp miễn thuế lợi tức khi bạn bán nơi ở của mình.

Đây là tóm tắt ngắn gọn về cách mua bất động sản Nhật Bản khác với các thị trường khác. Để biết thêm thông tin về bất động sản Nhật Bản và Quốc tế, vui lòng xem sách của tôi Đất đai Nhật Bản và đất đai Quốc tế, có sẵn trong cả ấn bản in và ấn bản điện tử.

Cám ơn.