Mua bất động sản tại Nhật Bản

Điều kiện nhân khẩu học làm cho Tokyo trở thành một địa điểm hấp dẫn cho sự bắt đầuđầu khi mua bất động sản tại Nhật Bản

Sau đây là bản chép tay của bài thuyết trình có tên Mua bất động sản tại Nhật Bản được diễn thuyết tại Triển lãm bất động sản thông minh tại Hồng Kông vào ngày 23 tháng 11 năm 2013. Video của bản trình bày có sẵn tại đây.

Bài trình bày bao gồm:

• Những thách thức người nước ngoài đối mặt khi họ mua nhà ở Nhật Bản, chẳng hạn như tìm kiếm người cho vay thế chấp và nhu cầu thành thạo tiếng Nhật
• Cơ hội mua bất động sản Nhật Bản, bao gồm cả giá thấp, khả năng mua được tài sản quyền sở hữu vô thời hạn và tỷ lệ tội phạm thấp của nước Nhật.
• Những rủi ro khi mua nhà ở Nhật Bản, bao gồm động đất, nhân khẩu học và thảm họa nhà máy điện Fukushima.
• Tại sao các nhà đầu tư nên tập trung vào bất động sản trung tâm Tokyo, đặc biệt là các căn hộ nhỏ ở Tokyo
• Quá trình mua bất động sản tại Nhật Bản

Nghiên cứu điển hình giải thích việc mua tài sản đầu tư của một người không phải là dân định cư

Để biết thêm các thông tin, xem tại Landed Japan

Mua một tài sản tại Nhật Bản

Hôm nay, tôi sẽ mô tả các cơ hội và rủi ro liên quan đến việc mua một tài sản ở Nhật Bản. Tôi sẽ cho bạn biết về một số điều làm cho Nhật Bản trở nên độc đáo, chia sẻ một số chiến lược đầu tư và kết hợp với một nghiên cứu điển hình.

Đầu tiên, đôi nét về hoàn cảnh của tôi: Tôi sở hữu bất động sản dân cư ở Tokyo. Tôi sống ở đó từ năm 1989 đến năm 1992, tôi nói một chút tiếng Nhật và tôi đi lại Nhật hai đến ba lần một năm. Tôi là một nhà đầu tư giá trị và tôi đầu tư một cách thận trọng. Các khoản đầu tư của tôi dựa trên nghiên cứu và sách của tôi là một phát triển vượt bậc của nghiên cứu đó.

Thách thức

Vì vậy, hãy bắt đầu với những thách thức. Không giống như nước Anh, chẳng hạn, thị trường bất động sản của Nhật Bản không mấy thân thiện với người nước ngoài. Các nhà đầu tư bán lẻ không phải người Nhật tương đối ít phổ biến và các đơn vị môi giới nói tiếng Anh rất hiếm. Tất cả tài liệu – thỏa thuận mua bán, hợp đồng cho thuê, hành động và biểu mẫu thuế — đều bằng tiếng Nhật. Bạn có thể nhận được bản dịch, nhưng người Nhật được ưu tiên và bản dịch không thể thực thi được. Rõ ràng, bạn càng hiểu tiếng Nhật, thì càng tốt.

Thứ hai, ngành dịch vụ tài chính của Nhật Bản được quản lý chặt chẽ và thiếu tính đổi mới. Nếu bạn là người Nhật, có nhiều người cho vay để lựa chọn và nó tương đối dễ dàng và có thể lấy được thế chấp giá rẻ.

Nhưng mọi thứ trở nên khó khăn và tốn kém hơn nếu bạn là một người nước ngoài với tư cách là thường trú nhân ở Nhật Bản; nếu bạn là người nước ngoài không phải là thường trú nhân; hoặc nếu bạn là người nước ngoài không sống ở Nhật Bản. Người không cư trú thường trả tiền mặt.

Hiện nay, ngân hàng từ Đài Loan, Trung Quốc đại lục và Úc có chi nhánh tại Tokyo cho người nước ngoài không cư trú ở Nhật vay. Nhưng, đây là một thị trường ngách. Một số ngân hàng yêu cầu bạn nói tiếng Nhật hoặc tiếng Trung. Tỷ lệ vay so với giá trị tối đa có xu hướng thấp, và thường thì số tiền vay tối thiểu phải cao. Và những người cho vay này tính lãi suất cao hơn các ngân hàng bản xứ.

Những bản in là một vấn đề khác. Đây là một quảng cáo điển hình mà bạn sẽ thấy trên cửa sổ của một doanh nghiệp bất động sản. Căn hộ rộng khoảng 18 m2, một phòng ngủ với bếp nhỏ và ban công. Nó nằm ở Katsushika-ku ở phía đông bắc của Tokyo và cách ga tàu gần nhất 15 phút đi bộ. Với mức giá là 4 triệu Yên, kích thước, khu phố và khoảng cách đến nhà ga được đưa ra hợp lý.

Nhật Bản có một cái gì đó tương tự như dịch vụ danh sách trực tuyến có sẵn ở Canada và Hoa Kỳ, được gọi là Hệ thống Mạng Thông tin Bất động sản, hoặc REINS. Nó hoàn toàn bằng tiếng Nhật và — không giống như Bắc Mỹ — chỉ có sẵn cho các đơn vị môi giới được cấp phép. Có các trang web liệt kê tiếng Nhật theo định hướng người tiêu dùng, mà bạn có thể đọc bằng Google dịch. Nhưng theo quan điểm của người mua, thị trường không rõ ràng và không có gì giống như Zillow hay Redfin. Thứ tư, các tổ chức của Nhật Bản có cách làm việc riêng của họ. Không giống như nhiều địa điểm, bạn không thể mở tài khoản ngân hàng ở Nhật trừ khi bạn được đăng ký là cư dân. Lịch sử tín dụng của bạn ở Hồng Kông hoặc Singapore có nghĩa là rất ít người cho vay Nhật Bản.

Công việc soạn thảo văn bản của bạn phải được chuẩn bị một cách chính xác. Ví dụ, “Christopher Dillon” khác với “Christopher J Dillon.” Và “Chris Dillon” là một người khác hoàn toàn.

Và khi bạn mua một căn nhà, đơn vị môi giới bất động sản phải thuật lại toàn bộ “diễn giải các vấn đề quan trọng”, một quá trình có thể mất 30 phút hoặc tám giờ.

Cuối cùng, các ngôi nhà Nhật Bản thường lệ có tuổi thọ 30 năm, dựa trên ý tưởng “một ngôi nhà cho một thế hệ.” Sau một thế hệ, ngôi nhà bị phá hủy và xây dựng lại. Mặc dù thực tế rằng Nhật Bản nhập khẩu gần như tất cả các năng lượng và các vùng của đất nước trải qua những mùa đông lạnh giá, nhiều ngôi nhà cũ của Nhật Bản ở trong tình trạng cách nhiệt kém. Tình hình đang thay đổi, vì chính phủ khuyến khích sự phát triển bền vững hơn, thân thiện với môi trường. Nhưng phần lớn số lượng nhà ở của Nhật Bản thuộc kiểu 30 năm, và không được thiết kế để được cải tạo. Vì vậy, cân nhắc kĩ nếu bạn có kế hoạch mua nhà để sửa chữa nó.

Cơ hội

Bây giờ hãy xem xét các cơ hội tại Nhật Bản.

Trước tiên, bạn không cần phải là cư dân thì mới mua được tài sản, giống như bạn phải làm điều đó ở Trung Quốc. Không đánh thêm thuế cho người nước ngoài, như ở Singapore và Hồng Kông. Và bạn có thể mua quyền sở hữu đất tại Nhật Bản. Điều đó quan trọng bởi vì giá trị thường nằm ở tài sản đất đai chứ không phải tòa nhà.

Thứ hai, sau nhiều năm trì trệ kinh tế, bất động sản Nhật Bản khá rẻ. Theo The Economist, giá nhà ở Nhật Bản bị định giá thấp hơn 37% trong mối tương quan giữa giá thuê và thu nhập. So với Hồng Kông giá trị hơn 84%.

Bạn có thể mua các căn hộ như thế này với giá dưới 10 triệu Yên— hoặc khoảng 100.000 đô la Mỹ – mỗi cửa. Có khi chỉ khoảng 5 triệu Yên. Lợi nhuận cho thuê ròng trên các căn hộ này thường khoảng 7%, và có thể đến 10%. Đó là những căn hộ nhỏ, cũ ở 23 phường của Tokyo. Kiếm được nhiều hơn thế trong vòng một phút.

Nói về tiền bạc, đồng Yên hiện đang giao dịch ở mức 100 đô la, cao hơn mức 77. Điều đó làm cho giá bất động sản của Nhật Bản trở nên hợp lý hơn.

Nếu bạn đã đầu tư vào bất động sản tại một thị trường tăng trưởng cao như Hồng Kông hay Singapore, bất động sản của Nhật Bản rất nên được thêm vào vào danh mục đầu tư của bạn, bởi vì nó không liên quan với các thị trường này. Bất kỳ sự biển đổi lớn ở Bắc Kinh hay Thượng Hải hầu như không có ảnh hưởng đến giá ở Tokyo.

Người thuê nhà ở Nhật Bản là một điểm thu hút khác. Nói chung, họ không thường xuyên di chuyển, không đòi hỏi yêu sách, có trách nhiệm và đáng tin cậy. Người thuê nhà đưa ra một người bảo lãnh, là một thành viên trong gia đình, một chủ nhân hoặc một công ty dịch vụ, giảm thiểu rủi ro cho chủ nhà rất nhiều.

Ở nhiều thành phố, một khu vực dành cho lao động phổ thông giống những xe ô tô bị bỏ rơi, gratifô và tội phạm đường phố. Ở Tokyo, ngay cả những khu phố đơn sơ cũng sạch sẽ, gọn gàng và an toàn. Nhưng bạn có thể gặp phải một số quyết định phân vùng thú vị, giống như cơ sở lưu trữ khí đốt này, tiếp giáp với khu dân cư ở Nerima-ku. Có sáu khu trong vùng này, mỗi khu bang qua khoảng 40. Mặc dù bạn có thể không muốn sống ở đây, Tokyo có nhiều khu phố hấp dẫn nếu bạn mua cho chính mình.

Thành phố cũng có kiến trúc tuyệt đẹp, các nhà hàng, âm nhạc và nghệ thuật được đánh giá sao Michelin. Những điểm tham quan đó sẽ được tăng lên vào năm 2020 khi thành phố tổ chức Thế vận hội. Bây giờ hãy nhìn sang những rủi ro.

Rủi ro

Như các sự kiện bi thảm của ngày 11 tháng 3 năm 2011minh chứng cho việc Nhật Bản dễ bị động đất. Chính phủ Nhật Bản tin rằng Tokyo lẽ ra phải trải qua một trận động đất lớn. Các ước tính hiện tại cho thấy một trận động đất nghiêm trọng ở phía bắc vịnh Tokyo sẽ giết chết khoảng 11.000 người, khiến 850.000 tòa nhà sụp đổ và tạo ra tổn thất 112 nghìn tỷ Yên.

May mắn thay, kỹ thuật địa chấn của Nhật Bản là một trong những công nghệ tốt nhất trên thế giới, và bạn có thể mua bảo hiểm động đất như điều khoản như chính sách bảo hiểm hỏa hoạn đối với nhà của bạn. Không giống như một số nơi, các tòa nhà dân cư ở Nhật Bản không phải trang bị thêm để đáp ứng các tiêu chuẩn địa chấn hiện tại. Sửa đổi gần đây nhất đối với mã xây dựng đã có hiệu lực vào năm 1981, vì vậy, mua những ngôi nhà được xây dựng sau năm 1982.

Thứ hai, tình hình tại nhà máy điện hạt nhân Fukushima Daiichi rất phức tạp. Việc làm sạch kích thước và độ phức tạp này là chưa từng thấy và có những lo ngại về khả năng quản lý quy trình của TEPCO, sẽ mất nhiều thập kỷ để hoàn thành. Fukushima là một trong hơn 50 cơ sở hạt nhân ở Nhật Bản, bao gồm các nhà máy điện, nhà máy tái chế nhiên liệu và các cơ sở nghiên cứu.

Như tôi đã chỉ ra trong cuốn sách của mình, ngành công nghiệp hạt nhân của Nhật Bản đã có một số sự cố, một số trong số đó đã gây tử vong. Và một số cơ sở hạt nhân được đặt trên hoặc gần các đường đứt gãy. Nếu bạn mua một căn nhà ở Nhật Bản, bạn sẽ phải làm đặt sự bình an của bạn với những rủi ro liên quan đến ngành công nghiệp hạt nhân của Nhật Bản, với Fukushima, và nhận thức của công chúng về những rủi ro đó.

Hơn nữa, các nhà máy hạt nhân của Nhật Bản vẫn còn tiềm ẩn và khí thiên nhiên nhập khẩu đang được sử dụng để lấp đầy khoảng trống. Những hàng nhập khẩu này đắt tiền và việc sử dụng nhiên liệu hóa thạch đang gia tăng lượng khí thải carbon của Nhật Bản.

Điều này đưa chúng ta đến chương trình của Thủ tướng Shinzo Abe để hồi sinh nền kinh tế Nhật Bản thông qua việc nới lỏng định lượng, chi tiêu cơ sở hạ tầng và phá giá đồng yên. Có bằng chứng giai thoại rằng Abenomics làm cho mọi người lạc quan hơn và chúng tôi đã thấy một sự dao động nhẹ trong giá bất động sản. Nhưng Abenomics cũng đang góp phần vào nợ công của Nhật Bản, vượt quá một nghìn tỷ yên trong tháng Tám, và một số nhà phân tích thấy một mối đe dọa của siêu lạm phát hoặc sự sụp đổ đồng yên

Nhân khẩu học

Nhân khẩu học cũng đặt ra một vấn đề cho Nhật Bản và một cơ hội cho các nhà đầu tư. Dân số Nhật Bản đang già đi nhanh chóng và phụ nữ Nhật Bản kết hôn muộn hơn – nếu họ kết hôn – và có ít con hơn.

Ngày càng có nhiều người Nhật sống một mình. Năm 1980, các hộ gia đình một người chiếm 20% tổng số. Trong năm 2010, nó đã hơn 32%. Đến năm 2035, Viện Nghiên cứu Dân số và An sinh Xã hội dự đoán rằng các hộ gia đình độc thân sẽ chiếm hơn 37% tổng số.

Những hộ gia đình này bao gồm những người chưa từng kết hôn, ly hôn và người già, thường là phụ nữ, những người đã sống lâu hơn vợ hoặc chồng của họ. dân số Nhật đang có xu hướng thu hẹp, số lượng các hộ gia đình dự kiến sẽ đạt kỷ lục trên 53 triệu, vào năm 2020. Xu hướng đó đang tạo ra nhu cầu mạnh mẽ đối với các căn hộ nhỏ.

Một xu hướng nhân khẩu học khác là sự suy giảm của các khu vực nông thôn của Nhật Bản. Nông dân đang nghỉ hưu và thị trấn đang thu hẹp và biến mất. Nhiều nhà sản xuất đã chuyển nhà máy của họ sang Trung Quốc, Philippines và các nước khác, tiếp tục giảm việc làm ở nông thôn và ngoại thành. Kết quả dẫn đến giá bất động sản ở nông thôn quá rẻ, và nó có khả năng tiếp diễn như vậy cho đến khi luật đất đai được cải cách để khuyến khích việc củng cố các trang trại nhỏ.

Mua gì và ở đâu

Những người trẻ, đầy tham vọng tiếp tục di chuyển từ nông thôn tới các thành phố hoa lệ. Điểm đến được ưa chuộng là Tokyo, trung tâm chính phủ, kinh doanh, giáo dục, truyền thông và giao thông. Người cao tuổi từ khu vực nông thôn nghỉ hưu chuyển đến Tokyo, nơi chất lượng cuộc sống và chăm sóc y tế đều tốt.

Nếu bạn định đầu tư vào Nhật Bản, tôi sẽ bám vào 23 phường của Tokyo, đặc biệt là ba phường chính: Minato-ku, Chiyoda-ku và Chuo-ku. Mặc dù dân của Nhật Bản đang có xu hướng thu hẹp, số người sống ở Tokyo tăng hơn 67.000 người trong năm 2012. Dân số Tokyo dự kiến sẽ đạt đỉnh vào năm 2020, đảm bảo một dòng người thuê nhà ổn định. Nếu bạn đang mua để sử dụng cho riêng bạn, bạn cũng có thể xem xét Yokohama, ở gần đó, nơi có chất lượng cuộc sống tốt và có những người nước ngoài cư trú lâu năm.

Thứ hai, nhắm đến các căn hộ nhỏ, có kích thước từ 10 đến 30 mét vuông. Các căn hộ trong các tòa nhà đại chúng, nằm gần các tuyến tàu chính và tàu điện ngầm, dễ thuê nhất. Gần với phương tiện công cộng là rất quan trọng, bởi vì gần như tất cả mọi người sử dụng xe lửa và tàu điện ngầm. Một tuyến phổ biến hơn những tuyến khác, và giá giảm là điều bạn nhận được từ một tàu điện ngầm hoặc ga xe lửa. Các khối căn hộ đơn giản dễ dàng hơn cho các đại lý thuê và thu hút người lao động địa phương.

Căn hộ cao cấp cho người nước ngoài đã không được đầu tư mạnh mẽ. Không giống như Hồng Kông, thị trường người nước ngoài và thị trường địa phương là riêng biệt, và hầu hết người thuê nhà Nhật Bản không quan tâm đến quầy đá granite trên đỉnh và bếp ăn sành điệu. Sự sụp đổ của Lehman Brothers trong năm 2008 đã giảm số lượng người nước ngoài được trả lương cao ở Tokyo, và các chủ nhà cắt giảm tiền thuê để giữ lại người thuê nhà tốt.

Thứ ba, hãy tìm các tòa nhà cũ hơn. Người mua Nhật thích nhà mới, nhưng ngôi nhà mới sẽ giảm giá nhanh chóng. Người thuê nhà, mặt khác, không ngại sống trong các tòa nhà cũ, được bảo trì tốt. Yêu cầu các đơn vị môi giới kiểm tra tiền thừa của việc sửa chữa của tòa nhà để đảm bảo tiền bạc được chi đúng những sự đổi mới quan trọng và chủ nhà phải chi toàn bộ chi phí. Các đại lý cũng có thể kiểm tra quỹ sửa chữa của tòa nhà, để đảm bảo rằng nó có tiền cần thiết cho việc cải tạo lớn và tất cả các chủ sở hữu đang trả tiền. Một số tòa nhà có thể đã trải qua một cuộc khảo sát amiăng hoặc đánh giá địa chấn, nhưng điều này không phổ biến. Nhưng nếu bạn mua một căn hộ với một người thuê nhà, bạn sẽ không thể nhìn thấy bên trong của căn hộ trước đó.

Thứ tư, giá trị là ở đất đai, không phải ở tòa nhà, vì vậy đảm bảo căn hộ được xây dựng trên sở hữu – không phải là đất thuê – đất. Không nên khai khẩn đất hoang ,có thể sụt lún trong một trận động đất. Căn hộ được xây dựng bởi các nhà phát triển nổi tiếng thì được ưa chuộng. Và nếu bạn có thể mua ở một khu vực có khả năng được tái phát triển, như Midtown ở Roppongi của Tokyo, thì càng tốt.

Thứ năm, tìm một đơn vị môi giới và người quản lý tài sản có thẩm quyền. Bạn sẽ dựa vào họ để giúp bạn giải quyết việc cho thuê, giấy tờ và hơn thế nữa. Bạn sẽ muốn một người mà bạn có thể giao tiếp, cung cấp một cấp dịch vụ đáp ứng nhu cầu của bạn và là người bạn có thể tin tưởng.

Quy trình mua

Bây giờ, hãy xem quy trình mua. Với những khó khăn về tài chính mà tôi đã đề cập, có nhiều khả năng bạn sẽ trả bằng tiền mặt. Khi bạn đã tìm thấy một địa điểm mà bạn thích, đơn vị môi giới sẽ nhân danh bạn thực hiện phiếu mua hàng. Bạn sẽ trả tiền đặt cọc, đơn vị môi giới sẽ đọc cho bạn giải thích về các vấn đề quan trọng, thỏa thuận mua bán sẽ được thực hiện và bạn sẽ thanh toán số còn lại của số tiền phải trả.

Bạn cũng sẽ trả hoa hồng đại lý bằng 3% giá mua, cộng với  63.000 Yên. Các đơn vị môi giới thường làm việc cho cả người mua và người bán và đôi khi giảm giá. Nếu bạn mua nhà mới từ chủ công trình, bạn không phải trả hoa hồng.

Bạn cũng sẽ phải trả chi phí cho một chuyên gia luật – được gọi là công chứng viên – khoảng 100.000 đến 150.000 Yên để xử lý việc thảo giấy chuyển nhượng tài sản và đăng ký tiêu đề. Các tòa nhà và đất đai được đăng ký riêng.

Và đừng quên  các khoản thuế: Bạn sẽ phải trả 5% thuế tiêu thụ đối với các tòa nhà được mua từ công ty và phí cho đơn vị môi gới chứ không phải cho phần đất. Vào ngày 1 tháng 4 năm 2014, thuế tiêu thụ sẽ tăng từ 5% lên 8%. Bạn cũng sẽ phải trả thuế đóng dấu, thuế thu nhập trên phần đất và tòa nhà và thuế sở hữu hàng năm. Nếu bạn đang cho nhà của bạn thuê ngoài, bạn sẽ cần một người quản lý tài sản và bạn sẽ chịu trách nhiệm về thuế thu nhập. Nếu bạn kiếm được lợi nhuận khi bán, bạn sẽ phải trả thuế lợi tức.

Mua một tài sản nhà đất ở Nhật Bản

Tôi sẽ kết thúc với một trường hợp cụ thể để cho bạn thấy được các mảnh ghép liên kết với nhau như thế nào. Vào tháng 11 năm 2010, tôi đã mua một căn hộ rộng 21 mét vuông ở Itabash-ku được xây dựng vào năm 1974. Căn hộ nằm trong một tòa nhà bảy tầng tiếp giáp với Xa lộ Shuto. Căn hộ đi kèm với một người thuê nhà, một công chức đã nghỉ hưu, người vẫn tiếp tục sống ở đó. Phải mất khoảng sáu tuần từ đề nghị ban đầu để đóng cửa.

Giá mua là 4,2 triệu Yên, mà tôi đã trả bằng tiền mặt. Sau tất cả các loại thuế và phí, tổng số tiền đã lên tới hơn 4,8 triệu yên, tương đương khoảng 58.000 đô la Mỹ. Thuế và lệ phí chiếm hơn 13% giá mua. Nó khá cao, nhưng vẫn bù đắp được bằng lợi nhuận cho thuê.

A video of Buying a property in Japan is available here

Đây là một phân tích doanh thu cho căn hộ trong năm 2012. Tại Nhật Bản, người thuê trả tiền thuê, trong trường hợp này 53.000 Yên mỗi tháng, và chủ sở hữu trả phí bảo trì và quản lý. Sau khi trừ tất cả các loại thuế và chi phí, lợi tức trên 10% — một khoản lợi nhuận khá cao.

Xin cảm ơn các bạn.

Biên dịch bởi: ST – Housing

Link bài viết gốc: http://landedbook.com/2013/11/23/buying-a-property-in-japan/